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大量法拍房子打7折甩卖? 妖言惑众的背后,是对法拍房的无知和对深圳的臆测!

深圳(楼盘)大量法拍房子打7折甩卖? 妖言惑众的背后是对法拍房的无知,和对深圳的臆测!

昨天一篇《深圳大量房子被7折拍卖,断供潮来临》的稿子刷爆朋友圈。

文中图文并茂,用各种所谓数据、表格、名人微博来佐证自己抛出的观点。

原作者阅读量没起来,没成想被转载转出了100000+ 大量法拍房子打7折甩卖? 妖言惑众的背后,是对法拍房的无知和对深圳的臆测!妖言惑众视为不仁,危言耸听视为不义

“不仁不义”这个词最近特别火,来源一档综艺节目《奇葩说》,在看完那篇10W+的稿子之后,不仁不义这个词,不由自主的浮现在我的键盘上。

为什么这样说呢?

该文章中开头用一个以做【法拍房为生】的中介人员朋友圈内容为数据作为开端,并用中介提到部分房源是由于业主断供作为辅佐,得到了大量断供、7折拍卖预示深圳楼市黑天鹅式风险或将来临?

我想问,且不谈拍卖房产到底有多大比例断供,法拍房一直都有一直都打折,怎么今天就成了黑天鹅?

后续文章又拿出司法拍卖上具体拍卖的例子,来证明打了7折后,弃房断供很可能蔓延,选择性的认为,所有的法拍房都是弃房断供,因为房子已经跌去30%,首付的钱都跌没了,再还月供,不是越还亏得越多……

我想问,谁告诉你打了7折就是7折成交就是跌了?谁告诉你这些人都是断供?这些人不会去二手房中介以95折出手?

所以我讲:妖言惑众视为不仁!

随后,拿某物业经理的言辞和在公众号卖蜂蜜的杨红旭杨老板微博作为“多个专家发出预警”的佐证,力证深圳楼市预计要跌20%。

我想问,哪个专家是在预警?预计要跌20%跟之前讲的大量房子断供打7折矛盾不?

在之后,拿出新房数据证明市场冷了,去化率远不如从前,最后莫名其妙将深圳《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》中的可销售人才住房低价拎了出来,推断开发商、国家的预期变了。最后用未来二手房业主,越来越多的法拍房、7折房8折房会出现,作为式结尾。

我想问,论据摸清其妙都拼凑不到一起,怎么就得出了7-8折房会大量出现?

所以我说:危言耸听视为不义!

这篇文章的背后,可以说是是对法拍房的无知,和对深圳楼市莫名其妙的臆测!

大量法拍房子打7折甩卖? 妖言惑众的背后,是对法拍房的无知和对深圳的臆测!真实的法拍房

首先,淘宝司法拍卖平台其实早在2012年就已经上线,只是当初入住的各地法院较少,知名度不高,随着各地区县等较为终端的法院纷纷入驻网上司法拍卖平台,法拍房才真正真正的曝光在每一个普通百姓面前。

原文中提到,深圳近期法拍房数量明显增加,这个完全没有错,但不仅仅是近期法拍房数量增加,自网络司法平台上线以来,数据都在迅速增加,从13年以来,至今短短5年时间,网络司法平台挂拍金额增长62倍,成交率从13%增长到38%。这一方面得益于最高人民法院大力推动司法网拍工作,出现在网上的拍卖房源增加,也因此逐渐为更多购房者知悉;另一方面由于金融监管收紧,迫使银行持有的违约债务的抵押物通过司法拍卖快速进入市场流通。

总之就是一句话,无论深圳的房价如何,无论这个市场如何,线上法拍房都在迅速增加。

而早在2015年—2016年房价上行初期,笔者因工作曾经盯梢过一段时期的某二线城市法拍房,起拍价格6折7折基本是常态,更有甚者低于市场价一半左右的价格拍卖。第一是评估价在部分阶段是低于市场实际成交价,第二,法拍起拍价格原本就是打8折或者更低,你见过哪里有原价起拍的房子?而实际成交价显然不可能那么低。

如图所示,有些房子连评估价的6折都不到。如图所示,有些房子连评估价的6折都不到。

总结一句话就是,无论起拍价打几折,都不代表什么,关键是什么价格能拍到。

虽然法拍房基本不可能以6-7-8折拍到,但往往还是低于市场价1-2折。这样的价差关系在现阶段动辄几百万的楼市,其实还是比较可观的数字。 而实际上折1-2折的价差,换来的就是各种各样的风险。

中国是司法社会不假,法拍房挂着“法”字,更应该合规合法这个也没错,但法拍房背后暗藏的风险显然比正常不带“法”字的二手房问题更多。

如果一类一类的来分,法拍房至少有5种比较明显的风险:

1、多头债权,多次抵押,多方查封。不少法拍房其实被执行人并不是只有一个债主,比在向银行抵押之外,各方社会借贷,均以房子作为背书,或者伪抵押物。实则很有可能几倍于资产的欠账,等你拍下房子搬进去之后,社会人士三番五次上门要债,泼油漆、堵锁眼,这种丑恶的时间不仅仅是在电视剧中才会看到,而是真真切切出现在法拍房中。

2、拍房易交付难,隐瞒租赁。买卖不破租赁,不少房子看似拍到了一个比较低的价格,但着各种各样的租赁风险,国内绝大多数城市房屋租赁都在规避正规的备案合同,往往都是以草签合同为主,这些租赁极易被忽略。等拍成后才发现租赁,特别是遇到房东老赖故意签超长租赁合同,后期的诉讼成本及其高

3、相关费用欠款全由拍得方出。法拍房理论上还是二手房,二手房应有的税费法拍房也一样需要缴纳,但比较特殊的是法拍房不像二手房,买卖双方各出自己对应的费用,另外比如说正常二手房卖房卖出前需要交清物业、水电网燃气等等各种费用,而在法拍房中,所有的欠款都需要买方支付,如果遇到某些费用恶意拖欠,入住后要补缴的费用很可能是一笔不小的数字。

4、户籍迁入难,上学没保障。我国的户籍政策是一套房子落一户,如果房子拍到手后,对方不把户口签出,拍得者讲无户口可落,特别是遇到孩子需要上学,十分麻烦。

5、暗藏的天价过户个税。去年7月,某二线城市的杨女士花费230万元购买了一套法拍卖房,相比较正常的二手房价格少了几十万,当时法拍房贷款还没有普及,全款买房的杨女士觉得即便是全款,少了这么多钱还是赚到了,结果办理过户的时候被告知需要缴46万元的个税。这其实就是的天价过户个税,要知道赠与和继承再次过户需要交纳20%的个税。

无论法拍房到底有无风险,也无论到底是因何沦为的法拍房,法拍房的体量在整个房地产市场中如九牛之一毛,大海之一瓢。距离影响整个市场还远远不够。

而且,原本在法拍房市场中,企业经营不善导致的拍卖就占大多数,几乎没有听到有业主因断供被拍卖。

近期的政治局会议中,不仅没有提到房地产还特别提出了通过金融支持民营经济,郭树清特别提到,对困难民营企业不能盲目断贷抽贷。更加佐证了近几年民营经济的困难。

换句话说,月供还不上为什么不走正常渠道挂牌转让二手房?要知道,弃房断供在国内的征信系统里是不存在的,断供不仅房子被低价拍卖,贷款人还会被起诉,欠的钱一分也不会少。

所以,很明显真实的法拍房市场和我们日常的新房二手房市场是完全两个不同的概念。

大量法拍房子打7折甩卖? 妖言惑众的背后,是对法拍房的无知和对深圳的臆测!真实的深圳

而真实的深圳是什么样呢?

熟悉大胡子说房的读者应该都知道,我们公司总部位于广州(楼盘),虽然办公没有位于风暴中心深圳,但周遭大把的深圳同行朋友,以及一些近期置业深圳的亲朋。

关于深圳,各渠道的口径几乎是一致的,冷了、但没有跌。更多的是卖家松口了,原本的强硬变成了可谈,着急出钱的优惠个三十、二十万。

要知道这样的情况在非暴涨期间,是习惯性存在的,而非如今这个阶段的个例。

眼见方为实,此时此刻,我正坐在深圳的宝安区一方城写下这篇文章。

在走访了附近的二手房后,我们明显看到了二手房中介的热情和对访客的锲而不舍。

在通过“偷窥”中原地产的后台数据,可以看到,同样一个小区的挂价基本半年没有什么变化,仅有一两套价格低于市场价5-10%,这样的房源除了业主急用钱外,大多数都是装修家具家电比较差或者楼栋楼层一般。

从二手房门店,基本看不出深圳二手房有大幅明显抛售的迹象。

大量法拍房子打7折甩卖? 妖言惑众的背后,是对法拍房的无知和对深圳的臆测!大量法拍房子打7折甩卖? 妖言惑众的背后,是对法拍房的无知和对深圳的臆测!大胡子有话说

1.法拍房永远是一个独立的市场,他更是一个经济风向标,而非一个房价风向标。

2.法拍房的市场越来越大,房源越来越多,虽然风险大,也有漏可捡,需要多观察,多分析。

3.没有哪个城市的房价下跌是从法拍房开始的。

4.深圳的房价涨跌更不可能从法拍房看出端倪。

5.深圳的房价,特别是二手房有所松动,这个和整个国内的大曲线一致,但大量打折抛售的现象,不可能也没有发生。

6.莫听妖言惑众,对于昨天那样的文章,请“取关”保平安。

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